新築住宅を建てる場合、多くの費用が必要になるため住宅ローンを利用します。
住宅ローンを利用する際は、「事前審査（仮審査）」と「本審査」を受ける必要があり、この2つの審査は、ローンの借入可能額や条件を決定する重要なステップですが、目的や評価基準に違いがあります。
住宅ローンの利用をスムーズに進めるためにも、それぞれの審査で確認される点や期間などをしっかりと把握しておきましょう。
今回は、事前審査と本審査それぞれの違いと審査を通過するために必要なポイントについてご紹介します。
目次
住宅ローンの事前審査(仮審査)と本審査の基本的な違い
住宅ローンを組むには、金融機関の審査に通過する必要があります。
審査は2段階あり、事前審査（仮審査）と本審査に分かれています。
それぞれの審査には異なる目的とプロセスがあり、両方の審査に通過して初めてローンの借入が可能となります。
では、これらの審査について詳しく見ていきましょう。
事前審査（仮審査）
住宅ローンの申込みを行う際、最初に受けるのが事前審査で、金融機関によっては仮審査と呼ばれることもあります。
この審査は無料で誰でも申請でき、住宅の売買契約を結ぶ前に行います。
金融機関は、この審査で住宅ローン申込者の返済能力を簡易的に判断します。
審査内容は、源泉徴収票や運転免許証などの本人確認書類を基に、住宅ローン申込者の年収、勤続年数、勤務形態、年齢、健康状態、返済負担率、個人信用情報をチェックします。
審査期間は通常、即日から1週間程度で、事前審査を通過すると仮の借入可能額が提示されますが、これはあくまで目安であり、最終的な融資額は本審査で決まります。
本審査
事前審査を通過すると、本審査が行われます。
本審査では、提出された収入証明書、勤務先の詳細、資産状況、過去の信用履歴など、さらに詳細な情報が確認されます。
また、物件の評価や担保価値も重要な審査項目となります。
通常、本審査は住宅の売買契約を結んだ後に、金融機関と信用保証会社が共同で実施します。
ここでは、返済完了時の年齢、勤務先の事業内容、頭金と借入金額、団体信用生命保険に加入できる健康状態などが厳密に審査され、最終的な融資の可否と金額が決定されます。
審査期間は、1週間～3週間程度かけて慎重に行われ、書類の不備や信用情報に問題があると、審査に通らない可能性もあります。
必要な書類には、物件関係の書類（売買契約書、工事請負契約書など）、本人確認書類（印鑑登録証明書、住民票など）、源泉徴収票などが含まれます。
住宅ローンの審査で重要視されること
住宅ローンの審査では、借入者の返済能力を評価するためにいくつかの重要なポイントが考慮されます。
特に完済時年齢、健康状態、担保評価が審査の要となります。
完済時年齢
住宅ローン審査では、完済時の年齢が最も重要視されます。
多くの金融機関では、完済時年齢を80歳未満と設定していることが一般的で、借入時の年齢と借入期間を考慮し、完済可能かどうかを慎重に判断します。
例えば、40歳で住宅を購入し、35年ローンを組むと、75歳まで返済が続くことになります。
金融機関は、申込者がその年齢まで無理なく返済を続けられるかどうかを重視しています。
一般的に、完済時年齢が高すぎると返済能力に不安が生じるため、借入期間の短縮や返済額の調整を求められることがあります。
適切な完済時年齢を設定し、無理のない返済計画を立てることが重要です。
健康状態
次に重要視されることは健康状態です。
住宅ローン審査で健康状態が重要視される理由は、ほとんどの金融機関が団体信用生命保険への加入を必須条件としているためです。
団体信用生命保険は、申込者が返済期間中に死亡や高度障害を負った場合に、残りの住宅ローンが保険でカバーされるというものです。
健康状態が悪く団体信用生命保険に加入できないと、住宅ローンの申し込みそのものができなくなる可能性があります。
そのため、金融機関は申込者の健康状態を重要な審査ポイントとして扱います。
保険への加入には健康状態の告知が必要で、既往症や現在の健康リスクが高い場合、保険加入が制限されたり、保険料が増加することがあります。
健康状態が良好であることが、審査を通過するための重要な条件となるのです。
担保評価
担保評価が住宅ローン審査で重要な理由は、返済が滞った場合に金融機関が担保としている不動産を売却し、融資金額を回収するためです。
担保となる物件の価値が低いと、回収できる金額が少なくなり、金融機関のリスクが高まるため、担保評価は審査基準の重要な要素となります。
金融機関は、物件の立地、築年数、構造、周辺環境などを基に担保評価額を決定します。
この評価額が融資希望額を大きく下回ると、融資額が減額されたり、審査が通らないことがあります。
適切な担保評価が行われることで、ローン審査の通過可能性が高まります。
住宅ローンの審査を通過するために
住宅ローンの審査を通過するためには、いくつかの重要なポイントに注意する必要があります。
特に申告内容の正確さや信用情報、返済負担率などが審査の鍵となります。
審査で伝えた内容が違う
事前審査（仮審査）で伝えた内容と本審査の内容が異なる場合、審査に不利になることがあります。
例えば、審査中に転職して収入が減少した場合や、新たに他の借入れをした場合などです。
故意でなくても、虚偽申告と見なされる可能性があるため、申告内容に変化があった場合は速やかに金融機関に報告しましょう。
ローン返済の遅延や滞納
クレジットカードやローンの返済を滞らせないようにしましょう。
支払いの遅延や滞納は信用情報に悪影響を及ぼし、審査に深刻な影響を与える可能性があります。
特に自己破産の経験がある場合、記録が消えるまで住宅ローンの審査に通過することは難しくなります。
常に返済期日を守り、信用情報を良好に保つことが大切です。
返済負担率
住宅購入前に大きな買い物や新たな借入れを避けることも重要です。
例えば、自動車をローンで購入していると、返済負担率が高くなるため、住宅ローンの審査で不利になる可能性があります。
返済負担率とは、年収に対する返済金額の割合のことで、これが高いと審査に通りにくくなるだけでなく、仮に通過しても借入可能額が減少するリスクがあります。
無理のない返済計画を立てることが、審査を通過するために重要です。
関連記事:返済比率が高いときの対処法は？無理のない住宅ローンの組み方
まとめ
住宅ローンの事前審査（仮審査）と本審査は、完済できる能力があるか判断するために行われます。
事前審査は簡易的なチェックで、主に収入や信用情報を基に行われ、本審査ではより詳細な書類や条件の確認が行われます。
通過するためには、しっかりと準備を整え、必要な書類を用意しておくことが重要です。
ご自分の経済状況をしっかりと把握し、無理のない返済プランで住宅ローンを申込みましょう。
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